Lohnt sich ein Hauskauf?

Durch die steigenden Bauzinsen und teurer werdenden Neubau-Häuser fragen sich viele Kaufinteressenten: "Lohnt sich ein Hauskauf in 2023?". Dieser Frage gehen wir auf den Grund und vergleichen Mieten, Hauskauf und Hausneubau.

Neubauhaus in Massivbauweise (Bildquelle: © Wolfilser/stock.adobe.com)

Lohnt sich ein Hauskauf in 2023?

Im letzten Jahr brachte der Zinsanstieg und die Preiserhöhung auf Häuser bei vielen Interessenten den Traum vom Eigenheim zum platzen. Viele fragen sich jetzt, ob sich ein Hauskauf in 2023 noch lohnt. Sogar manch Gutverdiener steht jetzt vor einer schwierigen Entscheidung.

Zwar sind die Bauzinsen im historischen Vergleich immer noch relativ günstig, aber die Preise für Wohnungen und Häuser sind durch den Immobilienboom der letzten zehn Jahren entsprechend hoch angewachsen. Einige spekulieren auf einen Preisverfall in den nächsten Monaten bzw. Jahren und hoffen mit dem Warten vielleicht auch nochmal günstigere Zinsen zu erhaschen. Ist das Ausharren sinnvoll und wird sich die Geduld auszahlen?

Wie hat sich der Zins in den letzten Jahren entwickelt?

Mehr Informationen zur Zinsentwicklung, Expertenmeinungen und wichtige Infos zu aktuellen Bauzinsen findet man beim interhyp Zinschart.

Mieten vs. Kaufen

Die Alternative zum Kaufen ist Mieten. Klassischerweise werden Wohnungen vermietet, Häuser stehen natürlich auch zur Verfügung – sind aber auf dem Mietmarkt seltener. Der Aspekt, dass gekaufte Häuser meist mehr Platz bieten als Mietswohnungen, ist ein großes Argument für das Eigenheim. Aber es gibt auch andere: Bei einem Eigenheim investiert man in die Zukunft und schafft einen Immobilienwert, der als Altersvorsorge dient und an die nächste Generation weitervererbt werden kann. Außerdem ist man unabhängig vom Vermieter und trifft seine eigenen Entscheidungen rund ums Haus. Doch wie sieht mit den Kosten aus?

Nachfolgend finden Sie eine Tabelle mit beispielhaften Kostenberechnungen für Immobilien unterschiedlicher Größen. Die Kosten beziehen sich auf die Miete im Vergleich zur Finanzierungsrate für den Erwerb einer Immobilie (ohne Nebenkosten). Dabei gehen wir von einer Miete von 13 € pro Quadratmeter und einem Kaufpreis von 4.000 € pro Quadratmeter für Neubauimmobilien aus. Die angenommenen Parameter für die Finanzierung sind ein Zinssatz von 3,75 % und eine Tilgungsrate von 1,40 %. Aus der Tabelle wird deutlich, dass das Eigenheim unter diesen Annahmen wesentlich teurer ist als eine zur Miete angebotene Wohnung oder ein Haus.

Geschätzte Kaltmiete und Finanzierungskosten pro Monat (ohne Nebenkosten), Eckzahlen s.o. im Text. (Den Tilgungssatz inkl. Zinsen können Sie leicht mit einem Baufinanzierungsrechner errechnen.)

Bitte beachten Sie, dass es sich hierbei um beispielhafte Werte handelt, und die tatsächlichen Kosten je nach Standort und individuellen Umständen variieren können. Rein finanziell gesehen, lohnt sich ein Hauskauf gegenwärtig meist nicht, denn die Finanzierungskosten bei einem Hauskauf übersteigen die Wohnungsmiete. Man muss aber bei der Anmietung mit Mietsteigerungen rechnen – wobei die Tilgung für die Zinsbindungsdauer gleich bleibt. Obgleich schauen wir uns als nächstes Vor- und Nachteile von einem Hauskauf gegenüber dem Mieten genauer in der Tabellen an.

viel Platz, Garten, Garage
gute Energieeffizienz bei Neubau
ermöglicht langfristige Zukunftspläne
Finanzierung für Dauer der Zinsbindung gut planbar
Altersversorgung (keine Miete zum Renteneintritt)
vererben an nächste Generation
Vermögen wächst mit jeder Monatsrate

hoher Kredit
unklare Zinshöhe für Anschlussfinanzierung
ortgebunden
Verantwortung Rund ums Haus (Renovierung)
Verkauf könnte sich Monate hinziehen
andere Investitionen werden meist zurückgestellt

gegenwärtig günstiger als Kaufen
hohe Flexibilität
große Reparaturen übernimmt Vermieter
geringere Verantwortung
keine unerwarteten Ausgaben
evtl. Kapital für langfristige Investitionen übrig, z.B. in ETFs

regelmäßige Mieterhöhungen
künftige Kosten schwer planbar
Mietmarkt ist in vielen Region angespannt
passende Immobilien sind schwierig zu finden
Pflege und Instandhaltung hängt vom Vermieter ab
Kündigungsrisiko durch Eigenbedarf (je nach Vermieter)

Auch wenn das Baugefühl für ein eigenes Haus spricht und die Argumente auf der Pro-Seite einen mehr überzeugen, als das die Contra-Punkte abschrecken, sollte man realistisch und nüchtern betrachten, ob und wie viel Eigenheim man sich finanziell leisten kann.

Was kann ich mir leisten?

Welche monatliche Rate würde Ihre finanzielle Belastbarkeit nicht übersteigen? Als Faustregel gilt, dass man nicht mehr als 40 Prozent des Nettogehalts für die Finanzierungsrate einplanen sollte. Um einen gewissen Spielraum zu haben, nehmen wir in der unten stehenden Tabelle eine Finanzierungsrate von 35 Prozent des Nettoeinkommens an. Natürlich variieren die Konsumausgaben pro Person oder Familie, und die monatlichen Ausgaben können schwanken. Daher ist es besonders wichtig, einen realistischen Richtwert zu haben, der die langfristige finanzielle Leistungsfähigkeit und Lebensqualität nicht beeinträchtigt.

Mögliche Finanzierungsrate von 35 % vom aktuellen monatlichen Nettoeinkommen.

Jetzt haben Sie eine ungefähre Vorstellung davon, welche monatliche Rate Sie leisten können, um Ihren Traum vom eigenen Zuhause wahr werden zu lassen. Lassen Sie uns nun einen Blick darauf werfen, wie Sie optimale Konditionen für Ihren Kredit erhalten können.

Optimale Konditionen

Um die besten Konditionen für Ihr neues Zuhause zu finden, ist es ratsam, Finanzierungsangebote und verschiedene Banken zu vergleichen. Selbst eine Zinsreduktion von nur 0,1 % kann zu Einsparungen von mehreren hundert Euro pro Jahr führen. Dennoch sollten Sie unbedingt auch die weiteren Konditionen beachten, da das vermeintlich günstigste Angebot möglicherweise nicht das Beste für Ihre individuelle Situation ist.

Sie können besonders gute Konditionen erzielen, indem Sie über ausreichend Eigenkapital verfügen, da dies das Risiko für die Bank verringert. Es kann sich daher lohnen, sämtliches vorhandene Eigenkapital einzusetzen, sei es in Form von Bargeld, Tagesgeldern, Wertpapieren, Lebensversicherungen, Bausparverträgen (sofern sie zuteilungsreif sind), angespartem Riester-Kapital, Arbeitgeberdarlehen oder durch den Verkauf von Wertgegenständen oder Sammlungen. Viele Kreditnehmer versuchen auch, hohe Kreditsummen durch private Darlehen zu reduzieren. Hierbei gilt: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen können, desto besser sind in der Regel die Konditionen, die Sie erhalten können.

Das Risiko für die Bank kann auch durch Eigenleistungen reduziert werden. Wenn Sie bereit sind, vor dem Umzug selbst Hand anzulegen und beispielsweise Malerarbeiten oder die Verlegung von Bodenbelägen selbst durchzuführen, können Sie diese Leistungen als Eigenleistung gegenüber der Bank angeben. Dadurch sparen Sie sich das Darlehen, das Sie für diese Arbeitskosten aufnehmen müssten. Eigenleistungen führen zur Verringerung der Kreditsumme, ähnlich wie Eigenkapital, was zu erheblichen Kostenersparnissen führen kann, da über die gesamte Kreditlaufzeit hinweg keine Zinsen auf diese Eigenleistungen anfallen.

Eine interessante Möglichkeit könnte auch die Aufnahme von Darlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten sein. Wenn Sie beispielsweise einen Kredit über einen kürzeren Zeitraum abschließen, verringern sich die Zinskosten. Dies kann sinnvoll sein, wenn Sie in etwa 8 Jahren mit einer größeren Geldsumme rechnen.

Es ist unbedingt ratsam, sich über aktuelle Förderprogramme zu informieren. Je nach Stadt, Gemeinde und Bundesland gibt es unterschiedliche Unterstützungsmöglichkeiten für den Neubau oder die Sanierung von Immobilien. Zum Beispiel gewährt das Land NRW Zuschüsse von bis zu 10.000 € für den Immobilienerwerb. Ursprünglich war die Förderung für das Jahr 2022 vorgesehen, wurde jedoch verlängert, da noch Fördermittel verfügbar sind. Weitere Informationen dazu finden Sie in unserem Blog-Artikel: NRW-Zuschuss durch Grunderwerbsteuer.

Ein paar Ungewissheiten

Ein paar Ungewissheiten bleiben aber bestehen, denn keiner kann folgendes vorhersagen:

wie sich die Zinsen entwickeln werden
wie sich die Kaufpreise entwickeln werden
wie stark die Mieten steigen
wie viel Sie in 10 Jahren verdienen
welche Bedürfnisse Sie in den nächsten Jahren an Ihr Zuhause haben
ob Sie immer die passende Wohnung finden

Bei einer Sache können wir uns allerdings ziemlich gewiss sein: Die Mieten werden in Großstädten und in Ballungsgebieten weiterhin steigen. Eine Neubau-Wohnung mit 90 m² Wohnfläche, die heute 1.170 € kalt kostet, wird mit einer Mieterhöhung von 2,5 % pro Jahr in 30 Jahren mit 2.394 Euro zu Buche schlagen. Solche Mieten werden zum Eintritt der Rente kaum bezahlbar sein. Natürlich kann man mit dem Renteneintritt eine kleinere und günstigere Wohnung beziehen – bei einem Eigenheim jedoch ist das genau der Zeitpunkt, ab dem man in seinem Haus mietfrei wohnt.

Neben den steigenden Mietpreisen bleibt auch die Unsicherheit hinsichtlich der Entwicklung der Bauzinsen bestehen. Daher ist eine sorgfältige Kalkulation und eine kluge Planung bei der Immobilienentscheidung wichtig. Denn nach Ablauf der Zinsbindung – sei es nach zehn, 15, 20 oder sogar 30 Jahren – können die Anschlussfinanzierung mit noch höheren Zinsen einhergehen. Eine lange Sollzinsbindung geht zwar mit einem etwas höheren Zinssatz einher als kürzere Laufzeiten, bietet jedoch eine gewisse Sicherheit und Schutz vor zukünftigen Zinserhöhungen.

Vorhersagen der Experten

Nach Expertenmeinung ist damit zu rechnen, dass die Preise für Immobilien in diesem Jahr und in den kommenden Jahren sinken werden. Dies wäre das erste Mal in den letzten zwölf Jahren, dass es zu einem Rückgang der Immobilienpreise kommt. Laut einer Analyse der DZ Bank wird erwartet, dass die Preise für Wohnimmobilien im Jahr 2023 im Jahresdurchschnitt um vier bis sechs Prozent fallen werden. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass die Auswirkungen nicht gleichmäßig sein werden: Altbauten werden von dem Preisrückgang stärker betroffen sein als Neubauten. Neubauimmobilien und sanierte Bestandshäuser werden laut der Studie der DZ Bank von der Preissenkung kaum oder gar nicht betroffen sein. Für das Jahr 2024 wird eine Preisstabilisierung als wahrscheinlich eingeschätzt.

Wir stimmen der Einschätzung der DZ Bank zu und sind der Ansicht, dass der Preisrückgang nicht gleichmäßig für alle Immobilien und Standorte sein wird. Es ist wahrscheinlicher, dass ältere Bestandsimmobilien von einem Preisrückgang betroffen sind als Neubauimmobilien. Ebenso ist es wahrscheinlicher, dass Häuser in abgelegenen Ortschaften von einem Preisrückgang betroffen sind als in großen Städten oder dicht besiedelten Gebieten wie der Rhein-Ruhr-Region. Das bedeutet, dass hochwertige Immobilien ohne Sanierungsbedarf, die sich in einer guten Lage befinden und eine hohe Energieeffizienz aufweisen, im Jahr 2023 weiterhin teuer bleiben werden. Aufgrund der hohen Inflation in der Baubranche ist es unwahrscheinlich, dass neu gebaute Häuser zu günstigeren Preisen angeboten werden können.

Der Preis einer Immobilie wird im Allgemeinen stark von der Nachfrage und der Lage bestimmt. Daher würde ein Preisrückgang in beliebten Regionen eher moderat ausfallen. Außerdem sollte man bedenken, dass bei Bestandsimmobilien entweder hohe Nebenkosten aufgrund eines höheren Energieverbrauchs anfallen oder Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind. Das Geld, das man beim Kauf spart, wird in den nächsten Jahren für Heizung, Warmwasser oder die Renovierung der Dämmung und Heizanlage ausgegeben. Neubauhäuser sind in der Regel zwar teurer als Bestandsimmobilien, aber aufgrund der steigenden Energiepreise dennoch interessant, da man sich die Kosten für Renovierungen und hohe Nebenkosten spart.

Es wird vermutet, dass die Bauzinsen in den kommenden Jahren nicht wesentlich sinken werden, sondern eher seitwärts verlaufen. Zudem bleibt der Wohnraum knapp, und bei einem guten Standort ist der Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie weiterhin eine lukrative Entscheidung.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Mit diesem Haus-Rechner errechnen Sie, zu welchem Kaufpreis Sie sich eine Immobilie leisten können und wie hoch die Rate ausfallen würde. Der Rechner ist viel detaillierter, als unsere Darstellung. Lesen Sie sich die Hilfetexte durch, falls Sie bei einzelnen Angaben nicht weiter kommen: Zum Haus-Rechner.

Tipps und Alternativen

Um sagen zu können, ob sich ein Hauskauf lohnt, sollten Sie herausfinden, was Ihnen wichtig ist. Was macht Sie glücklich? ist es eher die langfristige Bindung und ein geräumiges Zuhause oder die Flexibilität beim Wohnen. Wie stellen Sie sich Ihre Zukunft vor? Gibt es einen Ort, wo Sie sich längerfristig (auch wenn es nicht das ganze Leben ist) sehen? Sammeln Sie Ihre Prioritäten und überlegen Sie was Sie durch ein Haus im Alltag gewinnen, ob es die Investition wert ist und die Vorteile des Mietens überwiegt.

Falls Sie zu dem Entschluss kommen, dass Eigentum das Richtige für Sie ist, ist es sinnvoll bei Neubau einen fixen Bauvertrag oder Hauskaufvertrag mit einer Baufirma oder Bauträger zu vereinbaren und den Finanz-Rahmen klar abzustecken. Verträge mit einem Festpreis garantieren gute Planbarkeit für die Finanzierung.

Als nächstes können Sie bei Banken oder bei einem Berater konkrete Finanzierungen für die Immobilie anfragen und vergleichen. Lassen Sie sich verschiedene Zinsbindungszeiträume anbieten: von 5 bis 30 Jahre können Zinsfestschreibungen laufen. Generell gilt: Eine längere Zinsbindung bedeutet für Sie mehr Sicherheit und Planbarkeit, bedeutet meist aber auch höhere Zinsen. Bei einer 30-jährigen Zinsbindung etwa, wäre man als Käufer langfristig vor steigenden Zinsen abgesichert. Und sollten die Zinsen doch unverhofft fallen, kommen Sie nicht allzu schlecht weg, wenn von Ihrem gesetzlichen Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren Laufzeit (BGB §489) gebrauch machen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist hier nicht zu befürchten

Nachdem Sie die richtige Bank und die passenden Bedingungen für sich gefunden haben, gilt es die Bauzinsen genau zu beobachten und bei einem kurzfristigen Rückgang der Zinsen zuschlagen.

Bei der Finanzierung können zusätzliche Vereinbarungen helfen:

eine möglichst lange bereitstellungsfreie Zeit (ohne Bereitstellungszinsen)
Möglichkeit für kostenlose Sondertilgungen
Möglichkeit die Tilgungsrate kostendfrei und mehrfach anzupassen

Falls die Finanzen aktuell nicht optimal für einen Hauskauf aufgestellt sind, Sie sich aber generell für ein Eigenheim interessieren, schauen Sie sich auf dem Immobilienmarkt um und legen Ihre finanzielle Grenze fest. Mit einem festen Kostenrahmen, können Sie nun das Ziel verfolgen genügend Eigenkapital anzusparen. Denn die Banken finanzieren in den meisten Fällen nicht die Nebenkosten (die Nebenkosten betragen in NRW inkl. Maklerprovision circa 11 %). D.h. 11 Prozent der Kaufsumme, sollte man als Eigenleistung mindestens vorweisen können. Darüber hinaus ist weiteres Eigenkapital empfehlenswert, um günstigere Zinsen zu erhalten, das Finanzierungsrisiko zu senken, schneller zu tilgen und die Wahrscheinlichkeit auf eine Kreditzusage zu steigern. Gut wären 20 oder 30 % der Kaufkosten als Eigenkapital anzusparen.

Falls Sie noch nicht bereit sind, sich an einen Ort zu binden, könnte eine Alternative für Sie eine größere Wohnung zur Miete sein. Auch Wohnungen mit Garten oder Häuser gibt es zum Anmieten. So hätten Sie den Vorteil der Geräumigkeit und eines Gartens, würden aber auch von den anderen Vorteilen vom Mieten profitieren.

Aktuell ist es der falsche Zeitpunkt, um ein Haus zu kaufen und in ein paar Jahren wieder zu verkaufen. Denn die Immobilienboom ist vorbei und man sollte nicht darauf spekulieren teurer zu verkaufen. Wegen der schwer zu prognostizierenden Wertentwicklung, sollte man den Hauskauf als langfristige Investition ansehen.

Zusammenfassung

Sollte man nach Abwägung aller Vor- und Nachteile zu dem Schluss kommen, dass der Kauf eines Hauses die richtige Entscheidung ist und ausreichend Eigenkapital vorhanden ist, sollte man nicht länger zögern. Je früher man in eine inflationsgeschützte Wertanlage investiert, desto länger kann sie für einen arbeiten. Zudem hat man die Möglichkeit, früher in den Genuss eines eigenen Zuhauses zu kommen und muss keine Miete mehr zahlen. Das Eigenheim wird sich langfristig schneller lohnen.

Wer bereits den Traum vom Eigenheim hegt, sollte nicht darauf warten, dass die Zinsen wieder auf 1 Prozent fallen, da dies Jahrzehnte dauern könnte. Die Bauzinsen werden in den nächsten Jahren voraussichtlich nicht wesentlich sinken, und die meisten Experten prognostizieren eine Seitwärtsbewegung. Die Phase der Niedrigzinsen ist definitiv vorbei: Das zu bedauern bringt leider auch nichts.

Auch das Warten auf deutliche Kostenrückgänge in naher Zukunft könnte vergeblich sein. Der Wohnraum bleibt knapp und die Nachfrage nach neuen, energieeffizienten Häusern bleibt bestehen. Durch die Inflation ist es wahrscheinlicher, dass die Preise für Neubauten weiterhin leicht steigen oder auf hohem Niveau bleiben.

Dennoch bietet das Warten eine großartige Chance für diejenigen, die sich zutrauen, eine Sanierung eines alten Hauses eigenständig durchzuführen. Wenn man bereit ist, viel Eigenleistung zu erbringen, kann man in diesem oder im nächsten Jahr sicherlich ein Schnäppchen bei einer Bestandsimmobilie machen. Es ist jedoch wichtig, sich bewusst zu sein, dass ein solches Projekt deutlich zeitaufwendiger und nervenaufreibender ist als der Kauf eines schlüsselfertigen Neubaus.