Lohnt sich ein Hauskauf?

Durch die steigenden Bauzinsen und teurer werdenden Neubau-Häuser fragen sich viele Kaufinteressenten: "Lohnt sich ein Hauskauf in 2023?". Dieser Frage gehen wir auf den Grund und vergleichen Mieten, Hauskauf und Hausneubau.

Neubauhaus in Massivbauweise (Bildquelle: © Wolfilser/stock.adobe.com)

Inhaltsverzeichnis

Lohnt sich ein Hauskauf in 2023?

Im letzten Jahr brachte der Zinsanstieg und die Preiserhöhung auf Häuser bei vielen Interessenten den Traum vom Eigenheim zum platzen. Viele fragen sich jetzt, ob sich ein Hauskauf in 2023 noch lohnt. Sogar manch Gutverdiener steht jetzt vor einer schwierigen Entscheidung.

Zwar sind die Bauzinsen im historischen Vergleich immer noch relativ günstig, aber die Preise für Wohnungen und Häuser sind durch den Immobilienboom der letzten zehn Jahren entsprechend hoch angewachsen. Einige spekulieren auf einen Preisverfall in den nächsten Monaten bzw. Jahren und hoffen mit dem Warten vielleicht auch nochmal günstigere Zinsen zu erhaschen. Ist das Ausharren sinnvoll und wird sich die Geduld auszahlen?

Wie hat sich der Zins in den letzten Jahren entwickelt?

Mehr Informationen zur Zinsentwicklung, Expertenmeinungen und wichtige Infos zu aktuellen Bauzinsen findet man beim interhyp Zinschart.

Mieten vs. Kaufen

Die Alternative zum Kaufen ist Mieten. Klassischerweise werden Wohnungen vermietet, Häuser stehen natürlich auch zur Verfügung – sind aber auf dem Mietmarkt seltener. Der Aspekt, dass gekaufte Häuser meist mehr Platz bieten als Mietswohnungen, ist ein großes Argument für das Eigenheim. Aber es gibt auch andere: Bei einem Eigenheim investiert man in die Zukunft und schafft einen Immobilienwert, der als Altersvorsorge dient und an die nächste Generation weitervererbt werden kann. Außerdem ist man unabhängig vom Vermieter und trifft seine eigenen Entscheidungen rund ums Haus. Doch wie sieht mit den Kosten aus?

Sehen wir uns ein paar beispielhafte Kostenberechnungen für verschieden große Immobilien in der Tabelle an. Hier zeigen wir die Kosten (ohne Nebenkosten) für die Miete im Vergleich zu der Finanzierungsrate von einem Eigentum. Wir kalkulieren mit einer Miete von 13 € pro Quadratmeter und einem Kaufpreis von 4.000 € pro Quadratmeter beides für Neubauimmobilien. Wir nehmen einen Zins von 3,75 % und eine Tilgung von 1,40 % an. An der Tabelle kann man klar ablesen, dass das Eigenheim mit diesen angenommen Parametern viel teuer ist, als eine Wohnung oder ein Haus zur Miete.

Geschätzte Kaltmiete und Finanzierungskosten pro Monat (ohne Nebenkosten), Eckzahlen s.o. im Text. (Den Tilgungssatz inkl. Zinsen können Sie leicht mit einem Baufinanzierungsrechner errechnen.)

Rein finanziell gesehen, lohnt sich ein Hauskauf gegenwärtig meist nicht,  denn die Finanzierungskosten bei einem Hauskauf übersteigen die Wohnungsmiete. Man muss aber bei der Anmietung mit Mietsteigerungen rechnen – wobei die Tilgung für die Zinsbindungsdauer gleich bleibt. Obgleich schauen wir uns als nächstes Vor- und Nachteile von einem Hauskauf gegenüber dem Mieten genauer in der Tabellen an.

Auch wenn das Baugefühl für ein eigenes Haus spricht und auch die Argumente auf der Pro-Seite einen mehr überzeugen, als das die Contra-Punkte abschrecken, sollte man realistisch und nüchtern betrachten, ob und wie viel Eigenheim man sich finanziell leisten kann. 

Was kann ich mir leisten?

Welche monatliche Rate würde Sie finanziell nicht überfordern? Als Faustregel sagt man, dass man nicht mehr als 40 Prozent seines Nettogehalts für die Finanzierungsrate einplanen sollte. Um ein wenig Spielraum zu haben, rechnen wir die Finanzierungsrate mit 35 Prozent des Nettoeinkommens vor, siehe Tabelle unten. Natürlich unterscheiden sich die Konsumausgaben pro Person bzw. Familie und die Ausgaben schwanken auch pro Monat. Deswegen ist es umso wichtiger einen Richtwert zu haben, der realistisch ist und die finanzielle Leistungsfähigkeit und Lebensqualität langfristig nicht einschränkt.

Mögliche Finanzierungsrate von 35 % vom aktuellen monatlichen Nettoeinkommen.

Jetzt können Sie ungefähr abschätzen, welche Rate Sie monatlich leisten können, um Ihren Traum vom eigenen Zuhause wahr werden zu lassen. Lassen Sie uns weiter schauen, wie man optimalen Konditionen für den Kredit erhält.

Optimale Konditionen

Um die günstigen Konditionen für Ihr neues Zuhause zu finden, sollte man Finanzierungsangebote und Banken vergleichen. Denn eine Zins-Senkung von 0,1 % kann eine Einsparungen von mehrere hundert Euro im Jahr bedeuten. Jedoch beachteten Sie unbedingt die übrigen Konditionen, denn das günstigste Angebot mag nicht unbedingt, dass beste für Sie sein.

Besonders gute Konditionen lassen sich durch viel Eigenkapital erhalten, denn so wird das Risiko der Bank heruntergesenkt. Es kann sich lohnen deswegen alles an Eigenkapital einsetzten: Bargeld, Tagesgelder, Wertpapiere, Lebensversicherungen, Bausparverträge (inkl. Zuteilungsreife), angespartes Riester-Kapital, Arbeitgeberdarlehn, Veräußerung von Wertgegenständen oder Sammlungen. Viele Kreditnehmer versuchen auch die hohen Kreditsummen mit privaten Darlehn zu drücken. Hier gilt: Je mehr Eigenkapital desto besser.

Das Risiko für die Bank verringert sich auch durch Eigenleistungen. Wenn man bereit ist vor dem Umzug selbst anzupacken und beispielsweise die Malerarbeiten zu übernehmen und die Bodenbeläge zu verlegen, gibt man diese Leistungen bei der Bank als Eigenleistung an und spart sich das Darlehn, der für diese Arbeitskosten nötig wäre. Eigenleistungen verringern die Kreditsumme, so wie Eigenkapital, womit man erhebliche Kosten einsparen kann, da darauf über die komplette Kreditlaufzeit gesehen keine Zinsen fällig werden.

Interessant könnten auch Darlehn mit unterschiedlichen Laufzeiten sein. Falls man einen Kredit über einen kürzeren Zeitraum abschließt, reduzieren sich dafür die Zinsen. Das kann dann sinnvoll sein, wenn man beispielsweise in 8 Jahren eine größere Geldsumme erwartet.

Unbedingt sollte man sich auch über aktuelle Förderungen informieren. Je nach Stadt, Gemeinde und Bundesland werden unterschiedliche Aspekte beim Neubau oder beim Sanieren gefördert. Zum Beispiel bezuschusst Land NRW Immobilienkäufe mit bis zu 10.000 €. Anfänglich war die Förderung für das Jahr 2022 vorgesehen, wurde aber verlängert, weil noch Förderbudget vorhanden ist. Mehr Infos dazu in unserem Blog-Artikel: NRW-Zuschuss durch Grunderwerbsteuer.

Ein paar Ungewissheiten

Ein paar Ungewissheiten bleiben aber bestehen, denn keiner kann folgendes vorhersagen:

  • wie sich die Zinsen entwickeln werden
  • wie sich die Kaufpreise entwickeln werden
  • wie stark die Mieten steigen
  • wie viel Sie in 10 Jahren verdienen
  • welche Bedürfnisse Sie in den nächsten Jahren an Ihr Zuhause haben
  • ob Sie immer die passende Wohnung finden

Bei einer Sache können wir uns allerdings ziemlich gewiss sein: Die Mieten werden in Großstädten und in Ballungsgebieten weiterhin steigen. Eine Neubau-Wohnung mit 90 m² Wohnfläche, die heute 1.170 € kalt kostet, wird mit einer Mieterhöhung von 2,5 % pro Jahr in 30 Jahren mit 2.394 Euro zu Buche schlagen. Solche Mieten werden zum Eintritt der Rente kaum bezahlbar sein. Natürlich kann man mit dem Renteneintritt eine kleinere und günstigere Wohnung beziehen – bei einem Eigenheim jedoch ist das genau der Zeitpunkt, ab dem man in seinem Haus mietfrei wohnt.

Neben der Mietpreissteigerung bleibt auch die Ungewissheit über die Entwicklung des Bauzinses. Deswegen ist eine sorgfältige Kalkulation und kluge Planung bei der Immobilienentscheidung wichtig.  Denn nachdem die Zinsbindung – nach zehn, 15, 20 oder sogar 30 Jahren – zu Ende gegangen ist, kann die Anschlussfinanzierung mit einem noch kostenintensiveren Zinsen einhergehen. Eine lange Sollzinsbindung, geht aber mit einem etwas höherem Zinssatz einher, als bei kürzeren Laufzeiten.

Vorhersagen der Experten

Experten rechnen mit einem Rückgang der Preise für Immobilien in diesem Jahr und in den kommenden Jahren. Das würde erstmalig sinkende Preise am Immobilienmarkt in den letzten zwölf Jahren bedeuten. Laut einer Analyse der DZ Bank werden die Preise für Wohnimmobilien in 2023 im Jahresdurchschnitt voraussichtlich um vier bis sechs Prozent sinken. Allerdings wird auch ein ungleichmäßige Lage dargestellt: Altbauten werden vom Preisrückgang viel stärker betroffen sein als Neubauten. Neubau Immobilien und sanierte Bestandshäuser werden von der Preissenkung kaum oder gar nicht betroffen sein, so die Studie der DZ Bank. Für 2024 wird eine Preisstabilisierung für wahrscheinlich eingestuft.

Wir teilen die Meinung der DZ Bank und sind uns sicher, dass der Preisabfall nicht für alle Immobilien und für alle Standorte gleichermaßen ausfallen wird. Der Preisrückgang für ältere Bestandimmobilien ist wahrscheinlicher, als für Neubau-Immobilien; und für Häuser in entlegenen Ortschaften wahrscheinlicher als in großen Städten oder dicht besiedelten Gebieten wie zum Beispiel der Region Rhein-Ruhr. Das heißt vor allem die hochwertigen Immobilien ohne Sanierungsbedarf mit einer hohen Energieeffizienz und in guter Lage bleiben weiterhin teuer im Jahr 2023. Auch wegen der hohen Inflation in der Baubranche werden neu gebaute Häuser wohl kaum günstiger angeboten werden können.

Generell bestimmt die Nachfrage bzw. die Lage der Immobilie stark den Preis – ein Preisrückgang würde in beliebten Regionen also eher milde ausfallen. Auch darf man nicht vergessen, dass man bei Bestandimmobilien entweder die hohen Nebenkosten durch den höheren Energieverbrauch zahlt oder eine Sanierung durchführen muss. Das Geld was man sich beim Erwerb spart, gibt man also in den nächsten Jahren für das Heizen und das Warmwasser aus oder für die neue Dämmung und die neue Heizanlage.  Neubau Häuser sind zwar meist teurer als Bestandsimmobilien, jedoch durch die teurer werdenden Energieträger immer noch interessant, da man sich das Sanieren und die hohen Nebenkosten spart. 

Die Bauzinsen werden in den nächsten Jahren vermutlich nicht wirklich sinken – die meisten Experten sagen eine Seitwärtsbewegung voraus. Außerdem bleibt Wohnraum knapp und falls man doch sein Haus wieder verkaufen oder vermieten möchte, bleibt es bei einem guten Standort eine lukrative Entscheidung. 

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Mit diesem Haus-Rechner errechnen Sie, zu welchem Kaufpreis Sie sich eine Immobilie leisten können und wie hoch die Rate ausfallen würde. Der Rechner ist viel detaillierter, als unsere Darstellung. Lesen Sie sich die Hilfetexte durch, falls Sie bei einzelnen Angaben nicht weiter kommen: Zum Haus-Rechner.

Tipps und Alternativen

Um sagen zu können, ob sich ein Hauskauf lohnt, sollten Sie herausfinden, was Ihnen wichtig ist. Was macht Sie glücklich? ist es eher die langfristige Bindung und ein geräumiges Zuhause oder die Flexibilität beim Wohnen. Wie stellen Sie sich Ihre Zukunft vor? Gibt es einen Ort, wo Sie sich längerfristig (auch wenn es nicht das ganze Leben ist) sehen? Sammeln Sie Ihre Prioritäten und überlegen Sie was Sie durch ein Haus im Alltag gewinnen, ob es die Investition wert ist und die Vorteile des Mietens überwiegt.

Falls Sie zu dem Entschluss kommen, dass Eigentum das Richtige für Sie ist, ist es sinnvoll bei Neubau einen fixen Bauvertrag oder Hauskaufvertrag mit einer Baufirma oder Bauträger zu vereinbaren und den Finanz-Rahmen klar abzustecken. Verträge mit einem Festpreis garantieren gute Planbarkeit für die Finanzierung.

 Als nächstes können Sie bei Banken oder bei einem Berater konkrete Finanzierungen für die Immobilie anfragen und vergleichen. Lassen Sie sich verschiedene Zinsbindungszeiträume anbieten: von 5 bis 30 Jahre können Zinsfestschreibungen laufen. Generell gilt: Eine längere Zinsbindung bedeutet für Sie mehr Sicherheit und Planbarkeit, bedeutet meist aber auch höhere Zinsen. Bei einer 30-jährigen Zinsbindung etwa, wäre man als Käufer langfristig vor steigenden Zinsen abgesichert. Und sollten die Zinsen doch unverhofft fallen, kommen Sie nicht allzu schlecht weg, wenn von Ihrem gesetzlichen Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren Laufzeit (BGB §489) gebrauch machen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist hier nicht zu befürchten

Nachdem Sie die richtige Bank und die passenden Bedingungen für sich gefunden haben, gilt es die Bauzinsen genau zu beobachten und bei einem kurzfristigen Rückgang der Zinsen zuschlagen.

Bei der Finanzierung können zusätzliche Vereinbarungen helfen:

  • eine möglichst lange bereitstellungsfreie Zeit (ohne Bereitstellungszinsen)
  • Möglichkeit für kostenlose Sondertilgungen
  • Möglichkeit die Tilgungsrate kostendfrei und mehrfach anzupassen

Falls die Finanzen aktuell nicht optimal für einen Hauskauf aufgestellt sind, Sie sich aber generell für ein Eigenheim interessieren, schauen Sie sich auf dem Immobilienmarkt um und legen Ihre finanzielle Grenze fest. Mit einem festen Kostenrahmen, können Sie nun das Ziel verfolgen genügend Eigenkapital anzusparen. Denn die Banken finanzieren in den meisten Fällen nicht die Nebenkosten (die Nebenkosten betragen in NRW inkl. Maklerprovision circa 11 %). D.h. 11 Prozent der Kaufsumme, sollte man als Eigenleistung mindestens vorweisen können. Darüber hinaus ist weiteres Eigenkapital empfehlenswert, um günstigere Zinsen zu erhalten, das Finanzierungsrisiko zu senken, schneller zu tilgen und die Wahrscheinlichkeit auf eine Kreditzusage zu steigern. Gut wären 20 oder 30 % der Kaufkosten als Eigenkapital anzusparen.

Falls Sie noch nicht bereit sind, sich an einen Ort zu binden, könnte eine Alternative für Sie eine größere Wohnung zur Miete sein. Auch Wohnungen mit Garten oder Häuser gibt es zum Anmieten. So hätten Sie den Vorteil der Geräumigkeit und eines Gartens, würden aber auch von den anderen Vorteilen vom Mieten profitieren.

Aktuell ist es der falsche Zeitpunkt, um ein Haus zu kaufen und in ein paar Jahren wieder zu verkaufen. Denn die Immobilienboom ist vorbei und man sollte nicht darauf spekulieren teurer zu verkaufen. Wegen der schwer zu prognostizierenden Wertentwicklung, sollte man den Hauskauf als langfristige Investition ansehen.

Zusammenfassung

Kaufen oder Warten? Wenn man sich alle Vor- und Nachteile vor Augen geführt hat, die Gründe für ein Haus überwiegen und man ausreichend Eigenkapital hat, dann sollten Sie nicht mehr länger warten. Denn je eher man in eine inflationssichere Wertanlage investiert, desto länger kann sie für Sie arbeiten. Auch wohnen Sie dann früher in Ihrem eigenen Zuhause und zahlen nicht länger Miete. Das Eigenheim lohnt sich dann auf lange Sicht schneller.

Bei einem bestehenden Traum vom Eigenheim, wäre es die falsche Entscheidung darauf zu warten, dass die Zinsen wieder auf 1 Prozent fallen, denn das könnte Jahrzehnte dauern. Die Bauzinsen werden in den nächsten Jahren vermutlich nicht wirklich sinken – die meisten Experten sagen eine Seitwärtsbewegung voraus. Die Phase der Niedrigzinsen ist definitiv vorbei: Das zu bedauern bringt leider auch nichts.

Auch darauf zu warten, dass die Kosten in nächster Zeit stark runter gehen, kann vergeblich sein. Wohnraum bleibt knapp und die Nachfrage nach neuen und energieeffizienten Häusern bleibt bestehen. Durch die Inflation werden in Zukunft die Preise für Neubauten tendenziell weiterhin leicht steigen oder auf dem hohen Niveau bleiben.

Das Warten könnte jedoch eine großartige Chance sein für diejenigen,  die sich zutrauen eine Sanierung eines alten Hausen auf eigene Faust zu stemmen. Wenn man bereit ist viel Eigenleistung zu erbringen, kann man in diesem oder im nächsten Jahr sicherlich ein Schnäppchen bei einer Bestandsimmobilie schlagen. Man muss sich aber bewusst sein: so ein Projekt ist sehr viel zeitintensiver und nervenaufreibender als das Kaufen eines schlüsselfertigen Neubaus.

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