Was macht ein Grundstücksentwickler? (Bildquelle: © Massivbau Peters GmbH)
Inhaltsverzeichnis
Was macht ein Grundstücksentwickler?
Ein Grundstücksentwickler kümmert sich in erster Linie um die Potenzialerweiterung eines Grundstücks und somit um seine Wertsteigerung. Dies wird klassischerweise bei unbebauten Grundstücken durchgeführt, beispielsweise wenn man Ackerland zu Bauland entwickelt. In jedem Fall ist die Entwicklung eines Grundstücks ein langwieriges und kompliziertes Unterfangen, bei dem der Entwickler viel Erfahrung und Know-How mitbringen sollte.
In der Regel erzielt man die größte Wertsteigerung von unbebauten Grundstücken durch das Erschließen des Grundstücks mit anschließender Planung und Bebauung mit Ein- und Mehrfamilienhäuser. Aber auch für Eigentümer von bebauten Grundstücken könnten eine Grundstücksentwicklung interessant sein. Denn Grundstücke mit einem sanierungsbedürftigen Wohngebäude oder mit einem ungenutzten Gewerbegebäude können auch hohes Potenzial bergen.
Was man nicht vergessen darf: Die Größe oder etwa die Lage bestimmen den Wert des Grundstücks nicht ausschließlich, sondern auch wie es zukünftig genutzt werden kann. Hierbei muss der Grundstücksentwickler viele Analysen durchführen, sich durch Gesetze kämpfen und etliche Behördengänge erledigen. Im Folgenden möchten wir den Vorgang der Entwicklung Schritt für Schritt verständlich beleuchten und die Frage „Was macht ein Grundstücksentwickler?“ beantworten.
Grundstückswert:
Um den Grundstückswert einzuschätzen kann der Bodenrichtwert einen groben Anhaltspunkt bieten. Dieser basiert jedoch nur auf durchschnittlichen Kaufpreisen eines Gebietes und ist demnach ein Durchschnittswert, der wenig über den potentiellen Verkaufspreis aussagt.
Um also herauszufinden, wie viel ein Grundstück im unbebauten Zustand wert ist, sollte man eher der Frage nachgehen: Welchen Preis würde das Grundstück aktuell auf dem Markt erzielen? Besonders in Ballungsgebieten gibt es starke Schwankungen zwischen dem Verkehrswert auf dem Immobilienmarkt und dem Bodenrichtwert.
Falls Sie den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück oder ein bestimmtes Gebiet einsehen wollen, können Sie das für NRW bei Boris-NRW tun. Klicken Sie bei Boris-NRW auf „Bodenrichtwerte“. Deutschlandweit lässt sich der Bodenrichtwert bei Boris-D prüfen. Die Zahlen in einem Gebiet zeigen jeweils den Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter an.
Mehr Information zum Grundstückswert finden Sie in unserem Artikel über die Grundstücksbewertung.
Einholung von Daten & Analyse
Um sich einen guten Überblick über das Projekt zu verschaffen, müssen fürs Erste einige Daten und Informationen erhoben und folgende Fragen beantwortet werden:
- Wie groß ist das Grundstück und wie wird es aktuell genutzt?
- Wie sieht der Flächennutzungsplan aus?
- Gibt es für das Grundstück einen Bebauungsplan?
- Wie ist die Umgebung bebaut?
- Ist das Grundstück bereits an das Straßennetz angeschlossen
- Wie sieht die Marktsituation und der Wohnbedarf aus?
Teilweise können die zuständigen Behörden diese Fragen beantwortet oder es müssen weitere Analysen durchgeführt werden.
Unter diesen Gesichtspunkten wird im ersten Schritt der augenblickliche Grundstückswert beurteilt. Daraufhin wird geprüft welche Nutzung baurechtlich auf dem Grundstück umgesetzt werden kann. Aufschluss darüber gibt der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan. Falls kein Bebauungsplan besteht, ist hierbei die Umgebungsbebauung (und dessen Bestandsschutz) für die weitere Planung interessant.
Für eine maximale Wertschöpfung sollte die Bebaubarkeit der Grundstücks optimal geplant werden. Dafür kann die Umgebungsbebauung als Referenz hinzugezogen oder Befreiungen von dem Bebauungsplan erwirkt werden.
Auch gilt es zu prüfen, ob die baurechtlich mögliche Bebauung auch zur Marktsituation passt und der Bedarf an Wohnraum mit der zukünftigen Nutzung des Grundstücks übereinstimmt.
Der Bebauungsplan:
Der Bebauungsplan der Gemeinde gibt Auskunft darüber, wie und in welcher Größe gebaut werden kann. Besitzer von Grundstücken tun sich jedoch oft schwer, die Möglichkeiten der baulichen Nutzung von Grundstücken direkt abzulesen. Was ist der Unterschied zwischen WA und WR? Was bedeutet GFZ und GRZ? Und wo kann man die zulässige Gebäudehöhe und die vorgeschriebene Dachneigung ablesen? Bei all diesen Fragen steht der Grundstücksentwickler zur Seite.
Und obwohl der Bebauungsplan die maximale Bebauung des Grundstücks bereits festschreibt, ist es für den Grundstücksentwickler in vielen Fällen möglich auch die eine oder andere Befreiung zu erwirken (natürlich ist das vom Einzelfall abhängig). Auch in dem Fall, dass noch kein Bebauungsplan für das Grundstück existiert, kann der Grundstücksentwickler assistieren und den Bebauungsplan bei der Behörde erwirken.
Formelle Aufgaben & grobes Konzept
Zu den formellen Aufgaben gehört die Klärung der rechtlichen und offiziellen Situation bei der Stadt, der Behörde oder den Ämtern, wie beispielsweise den Erhalt des Baurechts oder der Baugenehmigung. Einige Sachverhalte müssen sogar zusätzlich auch mit den Nachbarn geklärt werden.
Hat man eine Vorstellung von der Bebaubarkeit und der Erschließungssituation, kann ein grobes Konzept aufgestellt und bei der Behörde eingereicht werden – den sogenannten Bauvorbescheid. So kann man sich, vor Einreichung des detaillierten Bauantrags, die Planung bzw. das Bauvorhaben absichern. Hierbei werden bereits grob die Dimensionen der Gebäude geplant und festgelegt, ob beispielsweise Ein- und/oder Mehrfamilienhäuser erbaut werden.
Angaben und Dokumente:
Ämter verlangen für einen Bauvorbescheid und später für einen Bauantrag viele Angaben zum Grundstück und der Projektierung – diese Informationen und Dokumente werden vom Grundstücksentwickler zur Verfügung gestellt.
Für den Bauvorbescheid benötigt man mindestens folgende Angaben und Dokumente:
- Gemarkung
- Flur & Flurstück
- Umriss
- Belastungen wie Wegerechte und Daten angrenzender Flurstücke
- vollständig ausgefüllte Bauvoranfrage-Formular
- Auszug aus der Flurkarte
- Bau- und Nutzungsbeschreibung
- Bauzeichnungen (geringer Detailgrad ausreichend)
- Pläne für Entwässerung und Wasserversorgung
Für den Bauantrag ist die Einreichung von mindestens folgender Dokumente erforderlich:
- Bauantrag
- Antragsformular
- Amtlicher Lageplan und Freiflächenplan
- Liegenschaftskarte / Flurkarte
- detaillierte Bauzeichnungen
- Baubeschreibung
- Berechnungen zur bebauten und unbebauten Grundstücksfläche
- Nachweis zu Pkw-Stellplatz/Stellplätzen
- Standsicherheitsnachweis
- Angaben zur Erschließung des Grundstücks an Abwasser, Strom, Telekommunikation und zur Straße
Im Hinblick auf die Konzepterstellung sollten die aktuellen Richtlinien der Gemeinde stets im Auge behalten werden, damit die Planung unter den geltenden Rechtsgrundlagen erfolgen kann. Zusätzlich wird der Kostenrahmen für das gesamte Projekt budgetiert. Die Gesamtkostenkalkulation inkl. Baumaßnahmen ist erforderlich für die Vorbereitung der Finanzierung. Für die Finanzierungsanfragen erwarten die Banken ebenso die zusammengetragenen und aufbereiteten Unterlagen des Grundstücks und des geplanten Bauvorhabens.
Im Hinblick auf die Wertsteigerung wird ebenfalls geprüft, ob die Planung die gewinnbringendste Auslastung des Grundstücks vorsieht. Denn je nach Situation lässt sich der Wert des Grundstück im Verhältnis überproportional steigern, wenn ein Grundstück aufgeteilt und durch die Parzellierung zwei oder mehrere selbstständige Grundstücke entstehen oder, im Gegenteil, vergrößert wird und dabei Flächen benachbarter Grundstücken dazugekauft werden. Falls eine Teilung oder ein Zukauf für vorteilhaft befunden wird, werden weitere Schritte unternommen.
Planung & Projektmanagement
Nach der fachgerechten Analyse und der Abklärung der baurechtlichen Situation steht im nächsten Schritt die detaillierte Konzeptidee, die Entwurfsplanung und die eigentliche Umsetzung an. Das Konzept wird konkretisiert und im Hinblick auf den wirtschaftlichen Erfolg hinreichend geprüft. Dafür ist auch eine optimale Koordination der Projektprozesse unabdingbar.
Zum Projektmanagement gehört außerdem das gesamte Genehmigungsverfahren bei den Behörden. Ein reger Informationsaustausch zwischen den Behörden, Ämtern, der Stadt und den externen Sachverständigen (z. B. Bodengutachter, Grundstücksvermesser, Schallschutzverständige) ist hierbei Voraussetzung. Auch kann der Grundstücksentwickler bei der Beschaffung von öffentlichen Fördermitteln unterstützen.
Ebenfalls plant und betreut der Entwickler ganz praktische Angelegenheiten, wie die Erschließung des Grundes an Wasser, Elektrizität, Wärmeversorgung, Telefon und falls nötig die Erschließung zur Straße. In dem Fall, dass das Grundstück nach der Entwicklung nicht verkauft, sondern bebaut werden soll, kann der Entwickler Werkverträge, beispielsweise für die Rohbaumaßnahmen, vermitteln.
Vermarktung
Falls der Grundstücksbesitzer den geplanten Bau nicht selbst angeht, sondern die Fläche nach der Entwicklung vermarkten möchte, kann auch hier der Grundstücksentwickler bei der Vermarktungsstrategie behilflich sein.
Für die Vermarktung und den späteren Verkauf sollten Unterlagen, wie z.B. das Baukonzept oder Innen- und Außen Visualisierungen des Gebäudes, konkretisiert werden. Später kann auch die notarielle Abwicklung durch den Entwickler vorbereitet werden.
Die Vertriebsstrategie sollte natürlich zu dem Grundstück, dem Konzept und der aktuellen Marktsituation passen. Deswegen sind auch bei diesem Schritt Empfehlungen vom Experten sehr hilfreich. Im besten Fall kann der Grundstücksentwickler außerdem auch Kontakte zu Banken, Maklern und Investoren vermitteln.
Kurz & Knapp
Einholung von Daten & Analyse
- Grundstücksanalaye
- Marktanalyse
- Beratung
- Analyse der Bebauungsmöglichkeiten
- Machbarkeitsanalyse
Formelle Aufgaben & grobes Konzept
- Abklärung des baurechtlichen Situation
- Klärung der Erschließungssituation
- Ermittlung der Rechtsgrundlage
- Bauvorbescheid einreichen
- Kostenschätzung
- Vorbereitung der Finanzierung
- evtl. Neubauflächenplanung oder Grundstücksaufteilung
Planung & Projektmanagement
- detaillierte Konzeptidee und Entwurfsplanung
- Koordinierung der Projektprozesse
- Genehmigungsplanung
- Unterstützung bei öffentlichen Fördermitteln
- Erschließung des Grundstücks
- Kommunikation mit externen Sachverständigen
Vermarkung
- Vermarktungsstrategie
- Kontakt zu Banken und Investoren
- Vorbereitung der notariellen Abwicklung
- Ankauf bzw. Vermarktung des Grundstücks
Vorteile einer Grundstücksentwicklung
Durch eine Grundstücksentwicklung kann der aktuelle Wert und der zu erzielende Wert des Grundstück besser eingeschätzt werden. Anstatt also das Land vielleicht unter Wert zu verkaufen, nutzt man das komplette Potenzial des Grundstücks. Durch eventuelle Befreiungen vom Bebauungsplan oder clevere Planung anhand Referenzen aus der Nachbarschaft (Umgebungsbebauung) kann man die Nutzung des Grundstücks maximieren.
Durch einen Grundstücksentwickler kann das Bauerwartungsland schneller das Baurecht zugesprochen bekommen, was dem Verkauf und der Liquidität zugute kommt. Außerdem können lange Verhandlungen mit Gemeinderäten und technischen Ausschüssen entspannt an den Entwickler abgegeben werden.
Nachteile einer Grundstücksentwicklung
Die Entwicklung eines Grundstücks ist zugegebenermaßen ein komplexes und langfristiges Vorhaben. Aus diesem Grund wird der Verkauf des Grundstücks, durch eine Entwicklung, zeitlich auf später verschoben. Damit verzögern sich die erzielten Einnahmen mit dem Verkauf des Grundstücks oder der Baubeginn auf der Liegenschaft. Hier muss man also etwas Geduld mitbringen, was wiederum durch einen höheren Grundstückswert belohnt wird.
Eine Grundstücksentwicklung birgt auch das Risiko, dass die Wertsteigerung, den Aufwand der Grundstücksentwicklung, nicht oder nicht zufriedenstellend deckt. Ein kompetenten Grundstücksentwickler sollte dieses Risiko jedoch im Vorfeld möglichst reduziert bzw. überschaubar machen. Schließlich sollte der erzielte Wert des Grundstücks im Vorfeld möglichst exakt berechnet worden sein.
- Vorteile
- Bebaubarkeit des Baulands erhöhen
- Schaffung bzw. Erweiterung des Baulands
- Steigerung des Grundstückswertes
- Zeitersparnis für den Besitzer
- einen Ansprechpartner für Alles
- schnellere Entwicklung mit Hilfe des Experten
- Nachteile
- komplexes Vorhaben
- eine Grundstücksentwicklung dauert
- Veräußerung & Einnahmen verzögern sich
Zusammenfassung
Der Grundstücksentwickler bewältigt während des Projekts eine breite Spanne an Aufgaben, die wir uns in diesem Artikel näher angeschaut haben. Dafür benötigt man weitläufige Kenntnisse in vielen Bereichen und Beziehungen zu vertrauensvollen Partnern für eine optimale Begleitung. Langjährige Erfahrung ist für eine erfolgreiche Abwicklung deswegen unerlässlich.
Ein Grundstück bis zu einer optimalen Bebaubarkeit zu entwickeln, benötigt viel Zeit und eine strategische Herangehensweise. Da die Grundstücksentwicklung und Vermarktung sehr langfristige Prozesse sind, ist ein besonders Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümer und Grundstücksentwickler sehr wichtig. Hier sollte der Grundstücksentwickler über Monate und Jahre für Fragen verfügbar sein und mit Rat und Tat zur Seite stehen.
Um die Planung und die Maßnahmen zur Grundstücksentwicklung erfolgreich zu erreichen, müssen alle Aufgaben analytisch und fachkundig durchgeführt werden. Das Ziel der Grundstücksentwicklung ist erfolgreich erreich, wenn das Grundstück optimal für den Bau einer Immobilien oder für den Verkauf vorbereitet ist und das Potenzial des Baulands optimal erweitert wurde.
