Was bedeutet „schlüsselfertig“?

Viele Immobilienkäufer und Bauherren glauben, dass ein schlüsselfertiges Haus sofort bezogen werden kann, doch ist das wirklich der Fall? Oder definieren Bauträger und Bauunternehmen den Begriff womöglich anders? Wir klären auf, was der Begriff wirklich bedeutet und worauf man achten muss.
Haustür mit Schlüssel: Haus schlüsselfertig kaufen und bald einziehen

Inhaltsverzeichnis

Was bedeutet schlüssefertig?

Der Begriff “schlüsselfertig” erweckt den Eindruck, dass das Haus nach der Schlüsselübergabe soweit fertiggestellt ist, dass die neuen Hausbesitzer das Eigenheim direkt beziehen können. Theoretisch kann das auch der Fall sein. Es gibt jedoch keine rechtlichen Vorgaben, was unter „schlüsselfertig“ zu verstehen ist. Aus diesem Grund sorgt der Begriff beim Thema Hausbau gern für Diskussionen.

Jeder Anbieter kann den Ausbau eines schlüsselfertigen Hauses individuell auslegen. Somit ist der Begriff Definitionssache des Bauvertrags. Viele Anbieter auf dem Immobilienmarkt legen den Begriff sehr weit aus. Damit keine Missverständnisse auftreten, sollte man vorab festhalten, was beide Vertragspartner unter dem vereinbarten Fertigstellungsgrad verstehen. Es ist deswegen unerlässlich, den Bauvertrag genau zu studieren und darauf zu achten, welche Ausbaustufe im Bauvertrag vereinbart wird.

Aus diesem Grund, ist die Frage: “Was bedeutet schlüsselfertig?” gar nicht so trivial, wie es am Anfang erscheinen mag. Gern bröseln wir das Thema auf und erklären es Schritt für Schritt.

"schlüsselfertig" gleich "bezugsfertig"?

Viele glauben, dass schlüsselfertig und bezugsfertig das Gleiche bedeutet. Missverständlich ist es besonders, weil beide Begriffe im Alltagsgebrauch als Synonym verwendet werden. Im Bauwesen ist die Bezugsfertigkeit meist aber fortgeschrittener als die Schlüsselfertigkeit. Das Bewertungsgesetz (BewG) sagt dazu:

“…Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen; die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend…” (§ 178 BewG).

Trotzdem sind beide Begriffe nicht rechtlich geschützt. Aus diesem Grund kann jedes Bauunternehmen selbst festlegen, wann ein Haus als schlüsselfertig oder bezugsfertig gilt. Ein Käufer kann zwar erwartet, dass er ein bezugsfertiges Haus sofort beziehen kann, aber der Vertrag müsste trotzdem genaustens geprüft werden.

Bei bezugsfertigen Häusern ist in der Regel der Innenausbau abgeschlossen. Das heißt die Fliesen und das Parkett sind komplett verlegt, der Belag auf den Treppen ist bereits angebracht und die Wände sind tapeziert und gestrichen. Hier kann man meist nach der Schlüsselübergabe bereits einziehen: es fehlen nur noch die Küche und Ihre Möbel.

Schlüsselfertige Häuser werden hingegeben oft mit Haustechnik und voll ausgestattetem Badezimmer aber ohne Bodenbeläge und ohne Malerarbeiten angeboten. Meist ist auch die Fertigstellung der Außenanlage nicht im Preis enthalten.

Wichtiger als der Begriff „schlüsselfertig“ oder „bezugsfertig“ sind deswegen die Details zu der Ausbaustufe im Bauvertrag. Prüfen Sie den Vertrag also genaustens nach den enthaltenen Leistungen. Denn nur die aufgeführten Arbeiten und Leistungen, die klar und eindeutig beschrieben sind, müssen bei der Übergabe erfüllt sein. So sind sich beide Vertragspartner vorher einig, welche Arbeiten das Bauunternehmen vor der Übergabe zu erbringen hat.

Bei einer schlüssel- wie bezugsfertigen Übergabe, sollte die Badezimmerausstattung sowie die Heizung bereit installiert sein.

Wer baut Häuser schlüsselfertig?

Bei einem schlüsselfertigen Haus werden sämtliche Arbeiten von Beginn der Bauarbeiten bis zur Fertigstellung von einem Bauunternehmen übernommen. Die Bauweise des Hauses ist dabei nebensächlich: sowohl Fertighäuser wie auch Massivhäuser können schlüsselfertig erbaut werden.

Meist ist das Bauunternehmen in dem Fall ein Bauträger oder eine Generalunternehmer. Die Firma koordiniert alle Gewerke, rund um den Neubau und beauftragt verschiedene Subunternehmer, falls diese die Bauleistung nicht selbst erbringt.

Der Unterschied zwischen einem Bauträger und einem Generalunternehmer liegt darin, dass das Grundstück, worauf der Bauträger das schlüsselfertige Eigenheim baut, im Besitz des Bauträgers ist. Zusammen mit der Eigentumsübertragung des Hauses wechselt auch das Grundstück den Eigentümer; dies wird notariell beglaubigt. Der Generalunternehmer erbringen hingegen eine Bauleistung auf dem Grundstück, das dem zukünftigen Hauskäufern bereits gehört.

Falls man ein Haus von einem Generalunternehmen erbauen lässt, trägt man als Bauherr mehr Pflichten, als jemand, der ein schlüsselfertiges Haus vom Bauträger erwirbt. Denn je nach Vertrag liegt die Verantwortung für die Bauvorbereitung komplett beim Bauherren. Falls man aber ein schlüsselfertiges Haus vom Bauträger kauft ist das bereits inklusive. Und falls man sich für ein Fertighaus entscheidet, sollte man wissen, dass Fertighäuser standardmäßig ohne Keller und ohne Bodenplatte angeboten werden.

Ausbaustufen eines Hauses

Die Baufirma sollte im Bauvertrag die Ausbaustufe beziehungsweise den Grad der Fertigstellung des Hauses genau bestimmen. Bei einem Ausbauhaus zum Beispiel muss der Bauherr den kompletten Innenausbau selbst übernehmen. Bevor der Einzug in das Traumhaus möglich ist, sind hier noch einige Eigenleistungen zu vollbringen. Die Formulierung „schlüsselfertig ohne Haustechnik“ deutet andererseits darauf hin, dass weder eine Heizungsanlage noch eine Elektroinstallation oder die Sanitäranlagen vorhanden sind.

Für einen besseren Überblick haben wir die unterschiedlichen Grade der Fertigstellung in fünf Ausbaustufen eingeteilt:

Bei dieser Ausbaustufe werden dem Bauherren alle Baumaterialien gestellt. Dieser erledigt in Eigenregie den kompletten Hausbau. Sicher so kann man die Kosten für Handwerker deutlich senken. Handwerkliches Geschick und viel Zeit sind aber Voraussetzung.

Diese Ausbaustufe setzt die Fertigung des Rohbaus durch die Baufirma voraus. Der Rohbau umfasst meist: das Fundament, das Mauerwerk, die Fassade und das Dach. Oft sind auch Innenwände, Treppen im Leistungsumfang enthalten. Alle weiteren Arbeiten rund um den Ausbau liegen in der Verantwortung des Bauherren.

Ein Ausbauhaus sieht in der Regel von außen bereits fertig aus: Die Fenster, Türen und die Terrassenschiebetür sind bereits eingebaut. Das Dach ist fertig gedeckt und der Außenputz wurde angebracht. Innen muss die Heizungsanlage, die Wasserrohre und vielleicht noch die Lüftungsanlage vom Bauherr selbst installiert werden.

Das Haus in dieser Ausbaustufe ist fast fertig für den Umzug und bedarf nur noch wenigen Arbeiten. Je nach Vertrag, übernimmt der Bauherr Malerarbeiten und das Verlegen der Bodenbeläge. Die Badezimmer sind im Normalfall fertig ausgestattet und auch bereits gefliest. Je nachdem was vereinbart worden ist, sind auch die Innentüren im Haus bereits angebracht.

Das bezugsfertige Haus wird so übergeben, dass man nur noch die Küche und das Mobiliar mitbringt und das Leben im neuen Haus sofort genießen kann. Alles andere Arbeiten wurden bereits vom Profi fertiggestellt. D.h. die Wände sind bereits gestrichen und die Bodenbeläge sind in allen Räumen angebracht. Auch eine fertige Außenanlage ist je nach Vertrag nicht unüblich.

Vorteile schlüsselfertiges Haus

Hat man vorab das schlüsselfertige Massivhaus mit dem Anbieter im Bauvertrag definiert, bringt dies Vorteile mit sich. Gerade Immobilienkäufer, die wenig Zeit oder kein handwerkliches Know-how haben, sind mit einem schlüsselfertigen Haus gut beraten. Die Zeitersparnis liegt klar auf der Hand. Außerdem spart man sich die Arbeit und den Stress, sich um alle Gewerbe kümmern zu müssen. Das übernimmt nämlich das Bauunternehmen: es koordiniert alle Gewerke und leistet die Bauaufsicht.

Wenn man mit einem Generalunternehmer baut, ist es sinnvoll sich bei seinem Bauvorhaben die Unterstützung eines Fachmanns zu holen. Dieser sollte sowohl die Planung mit einem Architekten begleiten, die Vertragsunterzeichnung verfolgen und einen Blick auf die Bauarbeiten werfen. Achten Sie darauf, dass die Grundrisse zum Bauvorhaben passen. So gibt es kein böses Erwachen und der Einzug in das persönliche Traumhaus erfolgt schnell und unkompliziert.

Ein weiterer Vorteil ist die Planungssicherheit. Der Fertigstellungstermin wird bei schlüsselfertigen Häusern in der Regel vorab festgelegt. So kann man alle weiteren Schritte bis zum Umzug ins neue Zuhause genau beachten. Auch finanziell kann ein schlüsselfertiges Haus sich lohnen. Bei schlüsselfertigen Häusern wird meins ein Festpreis verhandelt. So erhält man eine kompletten Überblick über die Kosten und weiß welche Leistungen enthalten sind. Je nach Baufortschritt wird das Bauunternehmen in Teilbeträgen ausgezahlt. So kann man die Finanzierung sehr gut planen und die Einzelbeträge mit der Bank genau festlegen.

Nachteile von schlüsselfertigen Häusern sind die eventuell unerwarteten Kosten. Denn Ausgaben für Sonderleistungen oder Änderungswünsche kommen obendrauf hinzu. Ist der Vertrag nicht eindeutig, kann der Endpreis deutlich höher ausfallen, als erwartet. So könnten sich zusätzliche Kosten schnell aufsummieren. Ein weiterer Nachteil ist, dass eine schlüsselfertige Immobilie einfach nicht so individuell gestaltbar ist, wie ein Architektenhaus. 

Fazit

Ein schlüsselfertiges Haus zu kaufen, lohnt sich sehr für diejenigen, die möglichst wenig am eigentlichen Hausbau beteiligt sein möchten. Die Planbarkeit ist hier ein entscheidender Vorteil: Bauzeit und Kosten lassen sich gut kalkulieren.

Beim Vergleich der Angebote für schlüsselfertige Häuser, sollte man immer die Leistungsbeschreiben unter die Lupe nehmen. Grundsätzlich gilt: fragen Sie bei Unklarheiten immer nach und lassen Sie sich eine Baubeschreibung geben. Vermeiden Sie überstürzte Vertragsunterzeichnungen und nehmen Sie sich bei allen Entscheidungen die Zeit, die Sie benötigen. So können Sie die Nachteile vermeiden und die Vorteile voll für sich nutzen.

Über das, was man bei einem schlüsselfertigen Haus noch alles beachten sollten, hat DasHaus einen sehr übersichtlichen Artikel mit den wichtigsten Fakten zum Thema veröffentlicht.

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